小产权房，又称乡产权房，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。 购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发房屋所有权证明。因此，与正规开发销售的商品房相比，小产权房买卖交易存在多重法律风险，本文拟从小产权房的相关法律规定、司法实践等方面探讨其法律风险，并提出应对建议。

一、小产权房性质以及立法宗旨

小产权房与正规开发销售的房屋相比具有如下法律特性：
　　

（一）小产权房的土地使用不合法
　　依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，小产权房所占有的土地属于非法用地。

　　（二）小产权房的开发建设程序违法
　　根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证齐备。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。

　　（三）小产权房无合法产权证书
　　根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书才是合法有效的，其他任何单位或部门都不具有颁发房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权房屋实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。[1]

（四）立法宗旨

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，关于宅基地的转让在立法上具有一定的立法目的：

(1) 维护土地的社会主义公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，是社会主义制度的基本特征。在实行市场经济的条件下，土地公有制和土地市场化并容，以土地所有权和使用权分离实现土地的商品性。

(2) 切实保护耕地。耕地是农业最基本的生产资料。我国是一个人口众多的农业大国，但是人均耕地数量少，耕地的后备资源不足，为了稳固农业基础，必须切实保护耕地，这是由我国的基本国情所决定的。

(3) 促进社会经济的可持续发展。当前，走可持续发展的道路已经成为世界各国的共同选择。土地作为一种自然资源，它的存在是非人力所创造的，土地本身的不可以移动性、地域性、整体性、有限性是固有的，人类对它的依赖和永存利用程序的增加也是不可逆转的，因此，通过立法强化土地管理，保证对土地永续利用，以促进社会经济的可持续发展也是制定本法的一项重要任务。

(4) 根据依法治国、建设社会主义法治国家的治国方略，土地管理应规范化、制度化，纳入法制轨道，依法得到加强。

二、小产权房相关法律法规

中国现在许多大中城市的高楼价已远远超过普通百姓的购买能力，逐渐催生人们购买小产权房，致使市场秩序混乱，造成“小产权房”存在各种不同的争议，因此，国家依法推出了关于小产权房的相关法律法规、国家政策、其他规范文件以及司法文件等予以规范市场的混乱，具体的法律法规如下：

（一）《中华人民共和国民法通则》

第六条 民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

该条文主要体现，在现行法律中没有相关法律明确规定的情况下，可以适用国家政策作为法律渊源。故此，在处理关于小产权房争议时，若没有法律的相关规定，可以适用国家的相关政策予以调整处理。

(二)《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

该法条阐述为宅基地的取得、行使和转让调整所适用的法律法规。

（三）《中华人民共和国土地管理法》

第八条 城市市区的土地属于国家所有。城市和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

该法条是关于国家和农民集体所有土地范围的规定，说明宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

第六十三条 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转移的除外。

该条文是关于农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定，禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，可以推断“小产权房”并未在法律支持转让的范围内。相反，集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的，但是必须保护原土地使用者或承包经营者的利益，必须按照国家有关规定和土地适用合同或承包经营合同的规定执行。

（四）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）

第二条 加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

根据《国务院办公厅的通知》已经明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

（五）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）

第二条 严格规范适用农民集体所有土地进行建设

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

（六）《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（2013年11月22日）

第一条 正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

第二条 坚决查处“小产权房”在建、在售行为

近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。

（七）《最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要》

第十五条 在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

（八）《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2001〕42号）

12．当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。

22.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予法律保护。如果行政主管部门没有对违法行为人进行行政处罚的，人民法院可依照《民法通则》第134条第三款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第163条的规定对其进行民事制裁，或向行政主管部门发出司法建议书，建议行政主管部门依法处理。

（九）《广州市国土资源和房屋管理局关于不要购买“小产权房”的公告》（2012年5月7日广州市国土资源和房屋管理局）

针对我市个别区域近期出现的违法销售“小产权房”现象，市国土房管局再次提醒广大市民不要购买“小产权房”，以免因自身权益得不到保障而遭受损失。

市国土房管局指出，“小产权房”一般是指村集体组织或企业在农村集体土地上自行组织建设、自行销售的房屋，未合法获得规划、土地、建设等行政许可，不能办理房地产登记。“小产权房”本质是违法用地和违法建设，不能享有依法保障的不动产权，是没有产权的房屋。“小产权房”由于未经规划、国土、建设等部门的审批，这类房屋在安全、配套设施、物业管理、水电等方面都存在问题，将严重损害消费者的权益。

市委市政府高度重视违法用地和违章建设的查处工作。目前，市国土房管局正会同市相关部门研究查处“小产权房”项目的意见和措施。为此，市国土房管局重申，对“小产权房”不予确权登记，不受法律保护，并再次提醒广大市民，不要购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋，以免使自己的权益得不到保障而遭受损失。

三、小产权房的买卖风险

由于“小产权房”不受法律的保护和认可，房管部门对双方签订的合同不予备案，因此，在交易房屋过程中，会遇到各种不同的情况，其救济途径也非常有限，因此，以下将会阐述小产权交易过程中的风险：

（一）不予颁发不动产权属证明

国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

（二）无法取得合法房屋使用权

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。

（三）不能上市交易

小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向国家补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。

（四）没有质量保证

目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可证、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，可能变成危房甚至房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。

（五）可能被强制拆除或没收

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。例如：2012年6月至2013年11月，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，其中，7个小产权房项目已全部拆除，8名违法当事人移送公安机关处理；2013年12月28日，广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内18层高的花季公寓，拆除面积超过2万平方米。

四、小产权房买卖合同效力

在司法实践中，法院审理小产权房纠纷的相关裁判规则及处理原则。

（一）集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

（1）案例：北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房屋可给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。[2]

笔者认为，根据上述相关法律的规定，我国法律明文规定小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，因此，法院认定房屋买卖合同无效的判决符合法律的相关规定。小产权房买卖合同的效力认定固然重要，在认定小产权房买卖合同无效后的损失赔偿问题也不容忽视。信赖利益是建立在有效合同的基础上，出卖人为了获利不惜违反诚实信用原则，其应当承担主要责任。

（2）集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效的例外情形。

城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

（二）本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

笔者认为根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

（三）小产权房未办理抵押登记时不被法院支持

（1）案例：2012年7月23日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自具有集体土地使用权证的住房进行抵押担保（注：这些抵押担保没有依法进行登记）。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押物优先受偿权。

（2）裁判要旨：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告以上抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物的优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。

（四）离婚时对小产权房处理问题

1、对自建或购买本集体的小产权房，法院会做出使用权裁定。

（1）案例：原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识，2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工，被告在全南务工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后，原被告常因家庭琐事发生矛盾，原告向法院起诉离婚。另，2006年原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证，2008年装修好。

（2）裁判要旨：位于全南县城老车站水口围的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续，难于认定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处理结论之前，该房应归原告居住使用，但该房系婚后由双方共同出资装修，现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处，故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

2、对购买非本集体的小产权房，法院通常不做处理或尊重夫妻协定。

（1）案例：原告肖某与被告池某于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县某乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今，被告池某与原告肖某因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区某镇某村某组某坑购小产权房一套，原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。

（2）裁判要旨：对于双方争议的小产权房分割问题，因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。

3、离婚时未取得小产权房权证的，法院通常不做处理。

（1）案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，于1999年11月4日登记结婚，婚后生育一女展某甲。2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。

（2）裁判要旨：对济南市天桥区房屋的处理，被告未证明该房屋办理了产权登记，原告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”。本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。[3]

五、解决小产权房的建议

近年来，由于房价居高不下、交易主体风险防范意识淡薄、行政监管不力等问题，“小产权房”交易市场热度不减，加之土地增值及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋拆迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉到法院的“小产权房”买卖纠纷逐年增多。政府也对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动的清理阶段。在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。虽说是“以租代售”，但终究不是也不能是“购买”行为，这是租赁者最大的顾虑。现实中，许多小产权房“以租代售”都是订立了50至70年的租期，但无论租20年还是租50年、70年，房子都不属于自己所有。租赁人自己虽然住在房子里，但始终处于一种无所有权的状态。在这种状态下，尚有20年租赁期的限制，20年之后租赁合同即不受法律保护，出租方在此后可以随时违约，而不负法律责任，承租方的利益就无从保障。为此，特为解决小产权房问题，提出如下建议：

1、坚持分类处理的原则

目前全国小产权房数量众多，且待建、在建、完工和已经入住等各种形式都有，因此，不能简单地全部拆除或者没收，应在尊重事实和法律制度的基础上，分类处理，坚持原则性与灵活性的统一。对于符合城乡发展规划、土地利用规划，且未占用耕地的小产权房，应研究相应政策，逐步合法化。

2、要稳控房价

小产权房的出现就是高房价的并发症，国家出台了很多房地产宏观调控措施，但这些措施没有达到稳定房价的目的，相反房价仍然不断攀升，此时小产权房的出现恰恰满足了大量中低收入者的需要。因此不能把关系人民生活的最基本的生活资料拿到市场上成为赢取暴利的工具，国家应进一步出台相应的规定，授权有关部门根据当地的情况对本地的房地产市场进行规范，进一步稳定房价，使房价的涨幅控制在人民群众可以接受的范围之内。

3、提高保障性住房建设

各地方政府应当从城市各阶层居民需要的角度出发，充分考虑中低收入家庭购房难的问题，加大保障性住房的投资比例，一旦保障性住房大面积的上市，以其低廉的价格和合法性，必将对小产权房的生存空间产生较大的挤压。

4、完善配套法规，依法治理整顿“小产权房”
　　 “小产权房”的产生根源在于我国的有关法律法规存在着一定程度的缺陷，继而滋生引发了诸多与“小产权房”问题有关的社会问题，因此，有效的解决方法就是要建立、完善、落实相关法律法规。针对当前我国存在的“小产权房”问题，相关立法部门应当从实际出发，从国情出发，制定出一些具有操作性强的法律法规。坚持依法办事的原则，严格规范农村集体土地的审批，打击占用基本农田建设“小产权房”的违法行为。对于已经违规建设的“小产权房”实行问责制，确立违规建设的第一责任人，追究违法违规的法律责任与违纪责任。[4]

5、加强普法教育

加强对土地管理法等相关法律法规、司法解释以及国家政策的宣传教育，使群众充分认识到农村集体土地及农民宅基地使用权与特定身份关系相关联，农村宅基地不能自由流转，非法转让宅基地是法律禁止的，进一步提高群众的法律意识。

在小产权房相关案例以及相关法律的规定，我们看到了社会观念的超前性与法律观念的滞后性。在新的社会观念对旧的法律观念的拷问，我们不能抵制这种冲突，更要把刺手的问题办成有利于国民生活，期待中国的法律不断与时俱进！

参考文献：

[1]、作者：王德山、姜晓琳 《法学杂志—小产权房问题研究》2008年

[2]作者：濮阳县法院 何伯勋 发布时间：2009-11-24

[3]自《两高法律资讯》

[4]王云利《浅析小产权房法律问题》